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Riforma Euribor? Sì, ma solo dal 2022

Scritto da Andrea Polo il . Pubblicato in Economia

Come riportato dai media da diversi mesi, l’Euribor, il parametro usato nei contratti di mutuo a tasso variabile per indicizzare il tasso del finanziamento, si appresta a cambiare volto.

Facile.it e Mutui.it hanno svolto un’analisi, insieme alla giornalista economica Rosaria Barrile, per chiarire alcuni punti. Il primo e più importante è che il nuovo Euribor non entrerà in vigore nel 2020, come è stato indicato da alcuni, bensì dal 2022 e, anche, non avrà un impatto elevato sui mutui già sottoscritti né sui costi delle banche.

L’attuale metodo di calcolo

In questo momento il sistema utilizzato per determinare l’Euribor si basa sulle dichiarazioni di una ventina di banche europee circa il valore dei tassi a cui si scambiano il denaro fra loro. Questo metodo, che in passato aveva portato ad alcuni episodi di manipolazione, verrà sostituito da un calcolo definito ibrido e basato su un mix di metodi che comprendono anche gli scambi effettivi avvenuti tra le banche.

Il rinvio al 2022 del nuovo Euribor

La transizione al nuovo parametro si è presentata fin da subito complessa a livello tecnico tanto che a febbraio 2019 il Parlamento e il Consiglio UE hanno deciso di accordare una proroga a chi deve fornire informazioni su parametri ritenuti critici, dando loro tempo fino al 31 dicembre 2021. Il nuovo sistema di calcolo dovrebbe garantire valori corrispondenti all’andamento reale dell’Euribor, come spiega Anna Vizzari di Altroconsumo. «È previsto che vengano presi in considerazione solo i tassi delle banche che hanno registrato nella giornata o nei quattro giorni precedenti una transazione. Quindi si metteranno in ordine i tassi registrati, dal più basso al più alto, si prenderanno i quattro valori centrali della lista e su questi verrà calcolata una media semplice. Poi saranno applicati dei meccanismi correttivi, basati sui dati rilevati per le medesime scadenze nei giorni antecedenti, al fine di limitare la volatilità dell’indicatore e, infine, saranno presi in esame anche i tassi interbancari registrati sugli altri mercati».

Il panel di banche che dovrà fornire tali valori viene individuato dall’EMMI (società che cura la piattaforma dell’Euribor): sarà formato dagli istituti che hanno una partecipazione attiva sul mercato monetario dell’euro e saranno provenienti da almeno tre Paesi diversi. «Si tratta comunque di una definizione limitata visto che sarebbero appena una cinquantina di banche», puntualizza Vizzari. «Un numero davvero piccolo se paragonato al totale degli istituti di credito europei, solo in Italia ce ne sono più di 700. Vista l’attuale situazione del mercato interbancario, dove gli scambi sono molto ridotti, la riforma rischia di non portare grossi cambiamenti rispetto al sistema attuale».

L’impatto sulla rata del mutuo

Formalmente per chi ha un contratto in corso non cambierà nulla e i finanziamenti a tasso variabile continueranno ad essere agganciati al nuovo Euribor; la forbice tra i valori del vecchio e del nuovo parametro potrebbe attestarsi tra 1 e 5 punti base, variazione sostanzialmente impercettibile sulle rate mensili del finanziamento.

A fornire una conferma in questo senso è Lea Zicchino, partner della società di consulenza Prometeia: «Per chi ha un mutuo in corso non cambierà nulla perché fino al 2022 verrà utilizzato l’attuale sistema di calcolo. La fase di transizione al nuovo Euribor riguarda esclusivamente gli addetti ai lavori che dovranno capire come far funzionare nel concreto in modo efficiente il nuovo metodo. È bene precisare che in questo momento gli scambi tra le banche sul mercato sono fatti in numero contenuto proprio perché la Bce ha già garantito abbondanza di liquidità. Nel momento in cui gli scambi di liquidità tra banche dovessero essere più frequenti, il valore del nuovo Euribor potrebbe cambiare».

Anche se ciò dovesse accadere, difficilmente la nuova metodologia potrebbe avere però un impatto repentino sulla rata del mutuo, come spiega Zicchino: «Qualora l’Euribor dovesse aumentare in misura importante per effetto del nuovo metodo, la banca stessa potrebbe accollarsi il costo rinunciando a una parte dello spread applicato o, in caso contrario, esiste sempre la possibilità per il cliente di rinegoziare il mutuo».

Cosa cambia per chi ha un mutuo in corso?

Secondo il Presidente di Adusbef, Antonio Tanza: «Il cambiamento varrà per i nuovi mutui, ma già attualmente, sulla scorta di una direttiva europea, le banche dovrebbero indicare nei contratti anche il sostituto dell’Euribor. Per quanto attiene ai rapporti preesistenti cambierà la metodologia attraverso la quale il nuovo parametro verrà determinato, ma non la natura dello stesso: circostanza che probabilmente non obbligherà le banche a rivedere e aggiornare tutti i contratti attualmente in vigore».

Abi: nessun impatto sulle banche e sui costi dei mutui

Secondo uno studio condotto a livello europeo dalla società di consulenza Boston Consulting Group (Bcg), la riforma potrebbe cogliere impreparate molte banche che ancora non hanno messo bene a fuoco la questione. In sintesi, secondo un calcolo effettuato a fine agosto dalla società, il passaggio al nuovo Euribor e al tasso Estr (che sostituisce l’Eonia) rischierebbe di presentare al sistema finanziario italiano un conto da 1,5 fino a 2 miliardi di euro.

Ma tale ipotesi è stata del tutto smentita da Abi che ha escluso non solo che vi possano essere costi esorbitanti dovuti a tale adeguamento, ma anche che vi sia la necessità di rinegoziare i mutui e che possa verificarsi un aumento dei loro costi come diretta conseguenza dell’adeguamento al Regolamento europeo sugli indici. Ad affermarlo è Pierfrancesco Gaggi, Responsabile Abi del Servizio rapporti con le associazioni europee e attività internazionali:  «Abbiamo avuto modo di confrontarci con Boston Consulting Group e non ci siamo ritrovati con le loro stime sui costi che le banche dovrebbero sostenere per introdurre le modifiche metodologiche determinate dal Regolamento Benchmark del 2016: anche loro hanno convenuto che le stime riguardavano un campione di banche europee che probabilmente non riflette la realtà delle banche italiane. Per quanto riguarda l’Euribor, a parte le due banche italiane che fanno parte del panel che fornisce i dati sulla cui base viene calcolato il benchmark, tutte le altre continueranno a ricevere i dati giornalieri come prima del cambio di metodologia. Non vediamo quindi quali sarebbero i costi che le banche dovrebbero sostenere per l’utilizzo dei due indici riformati nel rispetto del Regolamento. Se qualche costo si può intravedere, esso riguarda l’introduzione, resa obbligatoria dallo stesso Regolamento sugli indici, nei contratti esistenti di una nuova clausola (oltre che in quelli nuovi) che indichi un indice di riserva da utilizzare nel caso in cui quello principale utilizzato nel contratto non possa più essere calcolato per una qualsiasi ragione. Ma questi indici di riserva devono ancora essere individuati dal Gruppo di lavoro degli esperti che, sotto la guida della Bce, lavora al progetto. E non pensiamo davvero che una comunicazione per integrare i contratti esistenti con una clausola aggiuntiva possa avere costi così elevati. Non prevediamo dunque nessuna rinegoziazione dei mutui, né aumenti dei loro costi dovuti all’adeguamento al Regolamento europeo sugli indici».

Aumento del petrolio: possibili ripercussioni sui mutui?

Scritto da Andrea Polo il . Pubblicato in Economia, Mercati

A causa dell’improvvisa impennata del prezzo del petrolio i consumatori italiani potrebbero fare i conti con molti aumenti, non solo quello della benzina. Qualora la situazione critica dovesse perdurare a lungo i rincari potrebbero riguardare anche settori apparentemente distanti, come quello dei mutui. Facile.it e Mutui.it hanno cercato di capire come l’aumento del prezzo del greggio possa riflettersi sui mutuatari e aspiranti tali; ecco cosa è emerso.

Le possibili conseguenze sulla domanda di mutui

Qualora il prezzo del petrolio rimanesse alto per molto tempo, ciò potrebbe determinare un aumento del costo di produzione e movimentazione delle merci. Considerato che nel nostro Paese l’85% dei trasporti commerciali avviene ancora su gomma*, l’impatto sul potere d’acquisto e capacità di risparmio delle famiglie sarebbe notevole. Avere meno risorse da destinare alla rata mensile o all’acquisto di un immobile sono elementi che ovviamente incidono negativamente sulla domanda di mutui.

«È bene considerare che eventi di portata straordinaria come quello verificatosi pochi giorni fa hanno una correlazione, sia pur indiretta, con vari aspetti dell’economia familiare perché, alla lunga, potrebbero innescare reazioni a catena tali da condizionare le scelte fatte dai consumatori come, ad esempio, quella legata all’acquisto di una casa», spiega Ivano Cresto, responsabile mutui di Facile.it.

Le possibili conseguenze sull’offerta di mutui

Rispetto alle possibili conseguenze dal punto di vista dell’offerta dei mutui, sebbene nel breve periodo siano da escludere eventuali cambiamenti, alla lunga l’aumento dei prezzi del petrolio potrebbe mettere la BCE di fronte ad una scelta difficile.

Se a seguito del caro petrolio si verificasse un aumento dell’inflazione ritenuto positivo dalla BCE, ciò potrebbe spingere l’Istituto ad alleggerire le politiche adottate negli ultimi anni e far salire più rapidamente i tassi di interesse, che influenzano inevitabilmente IRS ed Euribor e quindi anche gli indici applicati ai mutui concessi alle famiglie per l’acquisto della casa.

È possibile però anche un altro scenario. Se la BCE dovesse ritenere che l’inflazione abbia creato un peggioramento delle condizioni generali ed un impatto negativo sulla crescita europea, potrebbe decidere di allungare le politiche di stimolo monetario adottate oggi, mantenendo ancora più a lungo le condizioni estremamente vantaggiose sul fronte dei tassi.

Un’opzione, quest’ultima, che farebbe felici sia coloro che hanno già sottoscritto un mutuo a tasso variabile, sia coloro che sono intenzionati a comprare casa e potrebbero contare su tassi molto favorevoli.

*Dati Coldiretti

Mutui casa: quali gli effetti delle nuove politiche BCE?

Scritto da Andrea Polo il . Pubblicato in Casa e Giardino, Economia

Nuovo Quantitative Easing, taglio dei tassi sui depositi presso l’Eurotower e aumento della durata delle Tltro; sono questi alcuni dei punti principali tracciati da Draghi relativamente al nuovo programma di politiche monetarie adottato dalla Banca Centrale. Ma quali i possibili effetti su mutuatari e aspiranti mutuatari italiani? Ecco l’analisi Facile.it e Mutui.it.

Cosa cambia per chi ha già un mutuo

L’annuncio di un nuovo Quantitative Easing per una durata indefinita, insieme alla volontà della BCE di mantenere i tassi “ai livelli attuali o più bassi” fino all’avvicinamento dell’obiettivo inflazionistico (2%) è una buona notizia per tutti coloro che hanno già sottoscritto un finanziamento. «Chi ha un mutuo variabile potrà continuare a godere delle condizioni estremamente favorevoli del mercato per un periodo ancora più lungo di quanto non ci si aspettasse anche solo qualche giorno fa», spiega Ivano Cresto, responsabile mutui di Facile.it. «Chi ha un mutuo a tasso fisso, invece, potrebbe approfittare di una nuova finestra per surrogare il proprio finanziamento e ridurre così il peso degli interessi. Guardando ai tassi attuali, chi ha sottoscritto un mutuo a gennaio 2019, surrogandolo oggi potrebbe risparmiare 500 euro l’anno di interessi».

Cosa cambia per gli aspiranti mutuatari

La volontà della BCE di continuare a iniettare denaro nel sistema e adottare una politica espansiva per un lungo periodo di tempo è una buona notizia anche per tutti coloro che stanno valutando l’acquisto di un immobile. Da un lato l’allungamento della durata delle Tltro, che potrebbe aumentare la capacità delle banche aderenti di finanziare l’economia reale; dall’altro il nuovo Quantitative Easing, che potrebbe contribuire ad abbassare il costo di finanziamento per le banche italiane e che, a loro volta, potrebbero scegliere di ridurre gli spread applicati ai nuovi mutui. Da questo punto di vista, un segnale incoraggiante è arrivato già ieri, dopo l’annuncio della BCE, con lo spread italiano sceso al di sotto dei 140 punti base; qualora i valori dovessero restare a lungo su livelli così bassi, questo potrebbe generare un effetto virtuoso con conseguenze positive per le tasche dei futuri mutuatari.

I tassi ai minimi potrebbero non essere sufficienti

Se da un lato le misure sono una buona notizia lato offerta, bisogna considerare che questo ulteriore taglio dei tassi nasce dall’esigenza di rilanciare un’economia europea considerata in difficoltà. Le misure annunciate dalla BCE potrebbero quindi non essere sufficienti a dare un nuovo impulso alla domanda di mutui in Italia. «In questa prima parte dell’anno i tassi dei mutui sono calati facendo segnare nuovi record storici eppure, secondo i dati ufficiali, le richieste di finanziamento sono diminuite», spiega Cresto. «Un segnale evidente – così come sottolineato dallo stesso Draghi – di come le politiche monetarie della BCE, da sole, non siano sufficienti a rilanciare la domanda e ora spetta alle politiche fiscali adottate dai singoli stati stimolare il mercato».

Immobili: qual è stato l’effetto Morandi su Genova

Scritto da Andrea Polo il . Pubblicato in Casa e Giardino, Economia

È passato un anno esatto dal crollo del Ponte Morandi di Genova, ma cosa è accaduto ai cittadini che in seguito a quella tragedia dello scorso agosto si sono trovati, da un giorno all’altro a non poter più entrare nella loro casa su cui, magari, gravava un mutuo? E che ripercussioni ha avuto il crollo del ponte sul mercato immobiliare genovese? Mutui.it e Facile.it, in collaborazione con Franco Canevesio, se lo sono chiesti e hanno scoperto delle cose interessanti; 12 mesi dopo quel drammatico 14 agosto, finalmente arriva qualche buona notizia, a cominciare dal risarcimento riconosciuto; circa 2.000 euro a metro quadro.

Mutui, indennizzi da 2.000 euro al metro quadro.

L’ultima data importante di questa storia è, in ordine di tempo, il 6 agosto 2019 quando è stato pubblicato nella Gazzetta ufficiale il decreto del ministero dell’Interno relativo al rimborso al Comune di Genova del minor gettito dell’IMU e della TASI, riferito alle annualità 2019 e 2020. Il provvedimento si è reso necessario per l’esenzione applicata ai fabbricati “oggetto di ordinanze sindacali di sgombero adottate a seguito dell’evento del crollo di un tratto del viadotto Polcevera dell’autostrada A10”. Al Comune, dunque, viene assegnato un contributo di 210 mila euro per ciascuna annualità 2019 e 2020.

«Entro febbraio 2019 sono stati indennizzati tutti gli aventi diritto; ossia gli abitanti di via Porro dal numero 5 al 16 e di via del Campasso 39 e 41», spiega Franco Ravera, presidente del comitato Quelli del ponte Morandi. Il Decreto Genova ha previsto gli indennizzi allargando agli sfollati del ponte Morandi il Pris, Pogramma regionale di intervento strategico, inizialmente previsto per gli espropriati dalla gronda.

Ogni proprietario ha ricevuto 2.025,50 euro di indennizzo per ogni metro quadro di casa; le voci principali che formano la cifra complessiva sono il risarcimento del valore venale dell’immobile (calcolato in circa 1.500 euro a metro quadro) e le spese di riacquisto degli arredi e di ogni altra spesa accessoria per la ricollocazione abitativa (circa 450 euro). A questi importi è stato aggiunto, per ogni unità abitativa, un indennizzo forfettario di importo pari a 45.000 euro secondo quanto previsto dalla legge della Regione Liguria 3 dicembre 2007 n. 39, che disciplina i Programmi regionali di intervento strategico (PRIS) e un ulteriore risarcimento, di 36.000 euro, per l’improvviso sgombero.

Ad essere indennizzate sono state 260 famiglie; 200 proprietarie residenti e 60 in affitto (con i relativi 60 proprietari non residenti). «Tutto è filato liscio, anche se con qualche ritardo» – sottolinea Ravera – «le pratiche sono state inoltrate tramite notai: gli indennizzi avrebbero dovuto arrivare entro fine dicembre 2018, ma per via di qualche professionista che ha allungato i tempi la questione si è conclusa a febbraio 2019».

Il mercato immobiliare di Genova. Quale è oggi la situazione immobiliare del comune di Genova? Un buon metro per comprenderlo è la richiesta di mutui per l’acquisto della casa presentati alle banche. «Nel primo semestre del 2018, quando il ponte era ancora in piedi» afferma Ivano Cresto, responsabile BU mutui di Facile.it«secondo i dati del nostro portale, a Genova faceva capo l’1,37% delle domande di finanziamento presentate in Italia. Un anno dopo, nel primo semestre del 2019, il valore rilevato tramite il nostro osservatorio è sceso allo 0,98% e non si può escludere che un calo di questo tipo possa anche essere stato generato dall’incertezza che il crollo del ponte ha diffuso in merito all’opportunità di un investimento nella città della Lanterna; nell’ultimo periodo, però, stiamo assistendo ad una leggera inversione di tendenza e questo fa ben sperare».

12 banche per gli sfollati del Polcevera. Per ciò che riguarda i mutui che gravavano sulle case ubicate nella zona del crollo ci sono buone notizie e, a detta dei diretti interessati, le banche hanno risposto bene all’appello degli sfollati con ben 12 istituti che hanno firmato l’accordo quadro tra ABI Liguria e associazioni dei Consumatori. Questo prevede la sospensione delle rate dei mutui e di eventuali prestiti personali non solo ai danneggiati residenti o lavoratori nella cosiddetta “zona rossa” o aree limitrofe, ma anche tutti coloro che a causa del crollo hanno perso il posto di lavoro o lo hanno dovuto sospendere per almeno 30 giorni. A firmare sono stati: Carige; Banca di Caraglio, del Cuneese e della Riviera dei Fiori; Banca di credito cooperativo di Cherasco; Banca Passadore; Popolare Sondrio; Banco di Desio e della Brianza; Banco di Sardegna; la sede italiana della Barclays Bank; Intesa Sanpaolo; Ubi Banca; Unicredit e Unipol Banca.

Assicurazioni mutui sospese. Note positive arrivano anche dal ramo assicurativo visto che Ania ha tenuto fede a quanto garantito firmando, a febbraio 2019, un protocollo con le associazioni dei consumatori. Tra i benefici previsti dal documento, la proroga dei termini per il pagamento dei premi o delle rate di premio di tutte le polizze in essere se l’assicurato coincide con chi ha subito il danno.

L’intesa garantisce inoltre che, in caso di sospensione del pagamento delle rate del mutuo, l’abbinata polizza assicurativa sulla vita verrà gratuitamente estesa fino alla nuova scadenza del finanziamento e che in caso di mutui estinti verrà restituita agli assicurati la quota di premio versata e non goduta relativa alle polizze abbinate.

Vendite in aumento e nuova vita a Certosa. Solo qualche proprietario non residente, pare, è ricorso al Tar pretendendo di ottenere un rimborso maggiore. Il resto è la voglia di tornare a vivere. Spiega Bruno Fraternale, broker owner di Re/Max«Sul crollo del Morandi le autorità competenti hanno rimborsato gli sfollati con importi due e anche tre volte superiori ai valori immobiliari di vendita del periodo. Risarcimenti doverosi visti i gravi disagi. Le famiglie hanno in gran parte ricomprato generando un ritrovato interesse per la zona di Certosa, con un aumento medio delle transazioni. Di fatto – prosegue Fraternale – non abbiamo registrato alcun effetto Morandi: la nostra agenzia ha aumentato le vendite del 23% rispetto all’anno precedente, con oltre 400 transazioni, di cui il 20% nella zona Valpolcevera. Dico di più: la costruzione del nuovo ponte, con una complessiva riqualifica delle aree interessate, fa prevedere in aumento dei prezzi tra Sampierdarena, Cornigliano, Area Fiumara, Campi».

Mutui: richiesta media in aumento del 4% nel primo semestre

Scritto da Andrea Polo il . Pubblicato in Economia

Aumenta l’importo medio richiesto dagli aspiranti mutuatari, cresce quello effettivamente erogato dagli istituti di credito e calano i tassi di interesse; sono queste alcune delle evidenze emerse dall’osservatorio congiunto di Facile.it e Mutui.it, che ha tracciato un bilancio sull’andamento del mercato dei mutui nel primo semestre dell’anno analizzando un campione di oltre 60.000 richieste raccolte dai due portali tra l’1 gennaio e il 30 giugno 2019.

Importi richiesti ed erogati in aumento

Il primo segnale positivo è quello relativo agli importi; nei primi sei mesi del 2019 la richiesta media presentata agli istituti di credito è cresciuta del 4,2% rispetto allo stesso periodo del 2018, stabilizzandosi a 132.603 euro. In aumento, anche seppur in misura più contenuta, l’importo medio erogato dalle banche, pari a 128.681 euro, vale a dire l’1% in più rispetto al primo semestre 2018.

«L’aumento moderato dell’importo medio erogato può essere letto in funzione di una maggiore prudenza da parte delle banche, soprattutto verso le pratiche di mutuo legate a finanziamenti ad alto LTV», spiega Ivano Cresto, responsabile mutui di Facile.it. «Nonostante questo, però, la tendenza a concedere credito nel corso del primo semestre è stata complessivamente positiva e ci aspettiamo possa continuare a crescere ulteriormente nella seconda parte dell’anno, anche grazie al calo dei tassi di interesse registrato negli ultimi mesi.».

Stabile, invece, la durata media dei mutui richiesti; chi ha presentato domanda di finanziamento in questa prima parte del 2019 ha puntato a un piano di ammortamento in 22 anni.

Nuovi record per Irs e Euribor, ma salgono gli spread

Dal punto di vista dell’offerta di nuovi mutui, il primo semestre dell’anno è stato caratterizzato da un calo dei tassi di interesse, soprattutto quelli fissi. Determinante, da questo punto di vista, è stata la caduta dell’indice europeo IRS; prendendo in esame l’andamento di quello a 20 anni, da gennaio a giugno il suo valore sì è quasi dimezzato passando da 1.30 a 0.73 e toccando nei primi giorni di luglio il suo minimo storico, 0.64. Calo mitigato in parte dalle politiche delle banche che, al contrario, hanno ritoccato al rialzo i loro spread; se si guarda alle migliori proposte a tasso fisso, da gennaio a giugno gli spread bancari sono cresciuti, in media, in una forbice compresa tra i 10 e i 40 punti base.

Al netto delle politiche bancarie, i TAEG offerti alla clientela sulle nuove erogazioni a tasso fisso sono comunque diminuiti nel corso del primo semestre; a giugno 2019, per un mutuo fisso da 124.000 euro da restituire in 25 anni, il Tasso Annuo Effettivo Globale è risultato più basso tra i 25 e i 55 punti base rispetto a gennaio; vale a dire un risparmio mensile compreso tra i 15 e i 30 euro.

Anche sul fronte dell’offerta di nuovi mutui a tasso variabile, il primo semestre del 2019 è stato caratterizzato da un nuovo record storico per l’indice Euribor che è tornato a calare dopo 3 anni di stabilità; a giugno 2019, l’Euribor a 1 mese è sceso a -0.39. Sui mutui a tasso variabile la politica in termini di spread applicato dalle banche è stata meno uniforme; non tutte hanno ritoccato il valore e anzi, in alcuni casi, è stato ridotto, mentre per chi è intervenuto al rialzo, l’aumento è stato più morbido, compreso tra i 10 e i 20 punti base.

Scelta del tasso, vince ancora il fisso

Continua a crescere la percentuale di italiani che sceglie il tasso fisso; guardando alle richieste di mutuo presentate nel primo semestre dell’anno, l’85% di chi ha fatto domanda di finanziamento ha puntato ad ottenere una rata costante nel tempo; erano il 75% nel primo semestre del 2018.

La percentuale è ancor più alta se si guarda ai mutui effettivamente erogati; in questo caso, il 90% di coloro che hanno ottenuto il finanziamento nel primo semestre ha optato per un tasso fisso; erano l’80% lo scorso anno.

Il profilo del richiedente: aumentano gli under 30

Guardando alle richieste di mutuo emerge che, nel primo semestre, chi ha presentato domanda di mutuo aveva, in media poco meno di 41 anni, valore in lieve calo rispetto al primo semestre 2018, quando l’età media era pari a 41 anni e 4 mesi.

Determinante nella riduzione di questo parametro è stato l’aumento del peso percentuale degli aspiranti mutuatari under 30, passati dal 13,6% al 14,4%.

Case per investimento: Milano sorpassa Roma

Scritto da Andrea Polo il . Pubblicato in Casa e Giardino, Economia

Milano e Roma sono le aree italiane più richieste da chi vuole investire in un immobile da mettere a reddito tanto che, secondo il focus realizzato da Facile.it e Mutui.it, nel 2018 il 26% delle domande di mutuo seconda casa presentate in tutto il Paese era destinato all’acquisto di una abitazione in una delle due province.

Se però – si legge nell’analisi realizzata su un campione di oltre 26mila richieste di mutuo per acquisto* – nel 2017 era Roma ad attirare maggiormente l’attenzione degli investitori, il 2018 ha visto un cambio al vertice e lo scettro è passato a Milano.

Milano la più richiesta

Analizzando le sole domande di mutuo seconda casa raccolte tramite Facile.it e Mutui.it emerge che, nel 2018, il 14% di queste era destinato all’acquisto di un immobile ubicato a Milano e provincia; valore in aumento di quasi 1 punto percentuale rispetto al 2017. Nello stesso arco temporale, invece, Roma ha visto diminuire il peso percentuale delle richieste di mutuo seconda casa, passato dal 14,6% al 12,1%.

«Negli ultimi anni Milano è stata oggetto di un importante piano di riqualificazione e rigenerazione urbana che ha dato un fortissimo slancio al mercato immobiliare, anche per quanto riguarda l’acquisto di seconde case da mettere a reddito tanto che oggi i mutui seconde case rappresentano, a Milano, il 7% del totale richieste presentante alle banche meneghine», spiega Ivano Cresto, responsabile mutui di Facile.it «Determinante nel sorpasso della Capitale è stata la capacità da parte dell’area milanese di attirare sempre più investitori non residenti.».

Se si continua a scorrere l’analisi delle domande di mutuo seconda casa a Milano e provincia, emerge che nel 2018 ben 1 richiesta su 3 è stata presentata da un investitore non residente (33%), valore in aumento di 4,5 punti percentuali rispetto al 2017. Guardando invece alle richieste registrate su Roma, emerge che solo 1 aspirante proprietario su 10 proviene da oltre i confini provinciali, dato comunque anch’esso in aumento rispetto al 2017 sia pur in maniera meno marcata rispetto a ciò che è stato evidenziato a Milano.

Roma la più costosa

Differenze significative tra Milano e Roma emergono anche analizzando il profilo di chi ha presentato domanda di mutuo per l’acquisto di una seconda casa. La Capitale rimane prima in classifica per quanto riguarda l’importo medio richiesto; qui, nel 2018, gli investitori che hanno provato ad ottenere un mutuo puntavano ad ottenere, in media, 148.331 euro da destinare all’acquisto di un immobile di valore pari, sempre mediamente, a 235.514 euro (LTV 63%), con un piano di restituzione di 21 anni. Importi più contenuti per Milano, dove la richiesta media à stata pari a 143.157 euro da restituire in 20 anni e destinata all’acquisto di un immobile dal valore pari a 219.063 euro (LTV 65%).

In entrambe le province i richiedenti hanno cercato di garantirsi per tutta la durata del mutuo un tasso fisso, approfittando degli indici esternamente bassi; scelta fatta da più di 8 richiedenti su 10 tanto a Roma quanto a Milano.

* Campione analizzato: 26.033 richieste di mutuo per acquisto raccolte tramite Facile.it e Mutui.it dall’1/1/2018 al 31/12/2018.

Casa: in media costa 11.304 euro all’anno

Scritto da Andrea Polo il . Pubblicato in Casa e Giardino, Economia

Le famiglie italiane spendono in media 942 euro al mese per la casa. Vale a dire 11.304 euro all’anno per proprietà e gestione dell’abitazione principale. Un costo che comprende le rate del mutuo, le utenze domestiche (energia elettrica, gas, acqua), le spese condominiali, le manutenzioni e la tassa rifiuti. Ma le cifre differiscono sensibilmente sul territorio: a parità di caratteristiche dell’immobile, al Nord le famiglie pagano mediamente il 20% in più che al Sud e sulle Isole. Mentre a livello di singole città è Roma a guidare la classifica, con 1.219 euro al mese, ossia 14.628 euro annui.

È quanto emerge da uno studio condotto da Facile.it e da Mutui.it, basato su dati Istat e Dipartimento delle finanze. L’abitazione, in un paese dove circa l’83% delle persone vive sotto un tetto di proprietà, costituisce l’asset più importante nel patrimonio delle famiglie, ma rappresenta anche la principale voce di spesa nel budget mensile.

Ai fini dell’elaborazione è stato preso come riferimento un appartamento standard di circa 100 metri quadrati, situato in una zona intermedia del contesto abitativo. Come rilevato dall’Osservatorio Facile.it e Mutui.it, il taglio medio dei finanziamenti erogati nel 2018 per l’acquisto della casa è pari a 128.227 euro. Tuttavia, le differenze su base territoriale sono piuttosto elevate; è evidente che acquistare l’immobile standard comporti una spesa diversa, e quindi un mutuo e una rata più o meno alti, a seconda della città in cui esso si trova.

Ecco quindi che una famiglia spende in media 864 euro di mutuo al mese a Roma e 753 euro a Milano. Sul podio anche Firenze (777 euro) e Bologna (770 euro), mentre tra le dieci metropoli esaminate i costi per la proprietà immobiliare più bassi si registrano a Napoli (487 euro) e Palermo (430 euro).

A livello di aree geografiche, è il Nordest il territorio dove i costi per l’acquisto della casa sono maggiori (623 euro mese), seguito dal Nordovest (599 euro) e dal Centro (646 euro). Quest’ultima regione è però fortemente influenzata dal dato di Roma. Come già documentato dall’Istat negli ultimi rapporti annuali, il peso medio dei mutui delle famiglie che vivono nella periferia delle aree urbane è inferiore di circa 10 punti percentuali rispetto a quello di chi abita entro i confini comunali, scendendo a 777 euro al mese nell’hinterland della capitale e a 678 euro nel circondario milanese.

Un’altra voce significativa è data dalle spese di gestione dell’immobile: dalle utenze luce, gas e acqua alle spese condominiali, dalla manutenzione ordinaria a quella straordinaria. In tale ottica i valori rimangono più alti nelle regioni settentrionali, superiori anche del 35% rispetto al Sud e alle Isole. È Torino a guidare la classifica dei costi di forniture domestiche e manutenzioni, con 381 euro al mese, seguita a poca distanza da Bologna e Firenze (358 euro) e da Milano (381 euro). A fare la differenza in questo caso è anche la componente “climatica”: nei mesi invernali si spenderà molto più in Lombardia che non in Sicilia o in Sardegna, dove peraltro una quota non trascurabile di abitazioni non è dotata di impianti di riscaldamento a gas.

Poiché sulla prima casa non sono dovute né Imu né Tasi, a meno che non si tratti di immobili accatastati come di lusso (ma non è il caso “dell’abitazione tipo” rilevata dallo studio), a completare il quadro delle spese c’è la tassa comunale per lo smaltimento dei rifiuti. Qui la situazione si ribalta rispetto a tutte le altre tipologie di costi visti finora. Sebbene a livello nazionale il prelievo medio per famiglia sia di circa 320 euro all’anno, le differenze territoriali sono molto più marcate, stavolta a sfavore del Sud. Mentre a Bologna o a Firenze il costo annuale non supera i 288 o i 240 euro, a Napoli e Cagliari i nuclei familiari sborsano in media 444 euro e 504 euro.

Come detto l’analisi è stata condotta con riferimento a uno scenario dove la famiglia media è composta da 2,3 componenti, ma in cui le dinamiche demografiche registrano un incremento dei single (ormai arrivati a circa un terzo della popolazione) e una riduzione delle famiglie numerose, con tre o più figli (5% del totale). Al variare del numero di occupanti l’immobile cambiano naturalmente anche le relative spese di gestione e la tassa rifiuti, ma l’oscillazione non è proporzionale. La bolletta del gas di una famiglia di quattro persone non è infatti il quadruplo di quella di un single.

Mutui: il 2% di quelli richiesti arriva da italiani espatriati

Scritto da Andrea Polo il . Pubblicato in Economia

Sono circa cinque milioni gli italiani residenti all’estero, ma non pensiate vogliano chiudere i ponti con le loro origini, anzi. Secondo un’analisi condotta da Facile.it e Mutui.it su un campione di oltre 21.000 domande di finanziamento presentate nel corso dello scorso anno, il 2% dei mutui richiesti in Italia nel 2018 faceva capo ad un italiano che, sia pur ormai residente all’estero, voleva acquistare casa nel Belpaese.

Uno dei dati che più colpisce nei numeri evidenziati dai due portali è come ben il 40% degli espatriati che vuole comprare casa in Italia punti ad un vero e proprio ritorno alle origini e voglia acquistare nella regione in cui è nato. Il valore è ancora superiore a Roma, Palermo e Napoli dove arriva a sfiorare il 60%.

«Gli aspiranti mutuatari di nazionalità italiana, ma residenti all’estero, che cercano casa nel nostro Paese», spiega Ivano Cresto, responsabile mutui di Facile.it «sono solitamente persone con redditi piuttosto buoni, tali da consentire di ottenere finanziamenti senza troppi problemi e, anche, di ripagare quanto ottenuto dalla banca in tempi decisamente rapidi».

Le parole di Cresto trovano immediata conferma nei dati. Se si confrontano i valori di un mutuo “medio” per l’acquisto con quelli di un mutuo per l’acquisto per residenti all’estero si vede che nel primo caso la cifra che si punta ad ottenere è pari a poco meno di 135.000 euro mentre, nel secondo, supera i 187.000 euro. Nonostante questo, però, il tasso di accettazione per i mutui di acquisto richiesti da chi vive in Italia è pari al 3,94%, mentre per gli italiani che risiedono all’estero arriva a superare il 6,40%.

Notevole la differenza anche dei tempi di restituzione; se il mutuo classico ha un piano di ammortamento medio di poco inferiore ai 23 anni, per quello di un acquisto per residenti all’estero supera di un soffio i 19 anni.

Ultima nota da evidenziare, fra i numeri raccolti da Facile.it, quella legata all’LTV, ovvero il valore dell’immobile che si cerca di finanziare con il mutuo. Per i mutui di acquisto dei residenti in Italia questo dato è pari al 72%, percentuale decisamente superiore al 67% che caratterizza invece i mutui richiesti da chi, pur con nazionalità italiana, oggi risiede in altre nazioni.

«Contrariamente a ciò che si potrebbe pensare», continua Cresto, «gli italiani che risiedono all’estero ma cercano casa in Italia non sono affatto persone ormai prossime alla pensione; la loro età media è di appena 40 anni. Piuttosto sembrano essere giovani professionisti che, al di fuori dei nostri confini nazionali, hanno raggiunto una solidità economica tale da consentirgli di acquistare casa nel loro Paese di origine, sia per investimento o, anche, per le proprie vacanze o, ancora, in previsione di un rientro futuro».

Mutui: richiesta in aumento del 3% nel 2018, ma attenzione ai tassi in salita

Scritto da Andrea Polo il . Pubblicato in Casa e Giardino, Economia

Il 2018 è stato un anno positivo sul fronte dei mutui, con tassi ancora a valori estremamente bassi e tutti i principali indicatori in crescita; è questo il quadro complessivo emerso dall’osservatorio congiunto di Facile.it e Mutui.it che, analizzando un campione di oltre 40.000 domande di mutuo raccolte da gennaio a dicembre 2018, hanno tracciato un bilancio dell’anno appena trascorso.

Crescono gli importi richiesti e quelli erogati

Il primo dato positivo è quello relativo alle somme richieste, che nel 2018 sono aumentate; gli aspiranti mutuatari, si legge nell’analisi, hanno cercato di ottenere, in media, 132.453 euro, vale a dire il 3,3% in più rispetto al 2017. All’aumento dell’importo medio richiesto ha corrisposto, seppur in misura più limitata, una crescita delle somme effettivamente concesse; il taglio medio erogato dagli istituti di credito nel corso dello scorso anno è stato pari a 128.886 euro (+0,5% rispetto al 2017).

Altro dato positivo è quello relativo al Loan To Value (LTV), vale a dire la percentuale del valore dell’immobile che si cerca di finanziare tramite mutuo. Questo parametro è passato dal 61% del 2017 al 69% del 2018 per ciò che riguarda le richieste e dal 60% al 65% per quanto concerne gli erogati. Segnale di una politica meno rigida da parte delle banche su cui ha senza dubbio avuto un ruolo importante anche il Fondo Garanzia Prima Casa, che ha permesso lo scorso anno a numerosi istituti di credito di finanziare operazioni di acquisto con LTV elevato, anche fino al 100%; da capire quali saranno, nel 2019, gli effetti dell’assenza di questo importante strumento di accesso al credito.

Leggermente maggiore, anche, l’età media dei richiedenti (passata da 40 a 41 anni) mentre è rimasta stabile la durata media dei piani di ammortamento richiesti (poco più di 22 anni).

Tassi di interesse in aumento sulle nuove erogazioni nel 2018

Dal punto di vista dei tassi gran parte del 2018 è stato caratterizzato da un livello estremamente basso degli indici, sia fissi che variabili, condizione garantita dalla sostanziale stabilità di EURIRS ed EURIBOR (i parametri che guidano l’andamento, rispettivamente, dei mutui fissi e variabili).

A partire dal mese di ottobre, però, per quanto riguarda le nuove richieste di mutui a tasso fisso di lunga durata, qualcosa è cambiato e alcuni istituti di credito hanno iniziato a ritoccare verso l’alto i loro spread (e quindi il tasso finale per il cliente) con incrementi nell’ordine dei 20 punti base.

Anche i nuovi mutui erogati a tasso variabile, in alcuni casi, hanno visto un lieve rialzo degli spread bancari applicati, ma su queste operazioni di finanziamento l’incremento è stato più limitato e, quando presente, comunque inferiore ai 10 punti base.

Il 2019 inizia con nuovi aumenti, solo in parte mitigati dall’EURIRS

Il trend registrato negli ultimi mesi del 2018 si è confermato anche nel 2019; durante i primi giorni del nuovo anno alcuni istituti di credito hanno nuovamente ritoccato verso l’alto, con aumenti sempre nell’ordine dei 10-20 punti base, gli spread applicati ancora una volta ai nuovi mutui a tasso fisso di lunga durata; aumenti che però sono stati mitigati, almeno in parte, dal calo dell’EURIRS. Importante notare come alcuni istituti di credito, in controtendenza, abbiano invece approfittato del contesto per adottare strategie commerciali più espansive, scegliendo di mantenere inalterati i loro spread.

«Nonostante i lievi rincari dei tassi registrati a fine anno sui nuovi mutui – che su un taglio medio si traducono in un aumento degli interessi nell’ordine di pochi euro al mese – il 2018 è stato un ottimo anno per chi ha richiesto ed ottenuto un mutuo e ci aspettiamo altrettanto per il 2019», spiega Ivano Cresto, responsabile mutui di Facile.it «Per evitare di pagare più del dovuto, però, viste le differenti strategie di tasso applicate dalle banche, è quanto mai fondamentale confrontare le offerte di più istituti di credito; solo in questo modo è possibile garantirsi i migliori tassi attualmente disponibili che, di fatto, sono comunque ancora molto vicini ai minimi storici ed estremamente convenienti».

Sempre più italiani scelgono il fisso, ma quanto conviene?

Secondo l’analisi di Facile.it e Mutui.it anche per il 2018 il tasso fisso si conferma re indiscusso del mercato italiano dei mutui, con ben otto aspiranti mutuatari su dieci che si sono orientati verso questa tipologia di finanziamento (erano il 73% nel 2017). Interessante notare, inoltre, come nei mesi compresi tra luglio e dicembre la percentuale di richiedenti mutuo a tasso fisso sia ulteriormente salita, sfondando il muro dell’80% e raggiungendo il suo picco a novembre (87%). Dati che riflettono con chiarezza come le note vicende legate all’aumento dello spread Btp-Bund e le tensioni dei mercati abbiano spinto molti aspiranti mutuatari a rifugiarsi nel tasso fisso. Una scelta che però, almeno nel breve periodo, potrebbe rivelarsi poco premiante se si considera che, dati alla mano, il tasso variabile consente, a parità di cifra erogata, ancora importanti risparmi sulla rata.

Le surroghe

Anche per il 2018 le surroghe hanno avuto un peso importante sul totale delle richieste; dai dati raccolti da Facile.it emerge che circa un mutuo su quattro (sia considerando i richiesti, sia gli erogati) erano legati a questa finalità, con un picco registrato nei mesi di maggio e giugno (27%). Il dato più significativo, però, emerge analizzando i valori relativi alle richieste degli ultimi mesi dello scorso anno, caratterizzati da un calo sensibile delle surroghe; a novembre la percentuale è scesa al 19,5% mentre a dicembre si è toccato il valore minimo del 2018, 16,6%, percentuale confermata anche dai primi dati parziali registrati nel 2019.

«L’effetto più evidente degli aumenti degli spread bancari applicati sui nuovi mutui a tasso fisso è proprio il calo del peso percentuale delle domande di surroga; rispetto a settembre 2018, di fatto, la convenienza economica a sottoscrivere un prodotto diverso surrogando oggi è ridotta. Continua certamente ad aver senso, invece, il cambiare tipologia di tasso da fisso a variabile o viceversa se si sceglie di avere una diversa esposizione personale al rischio di eventuali aumenti dell’Euribor» conclude Cresto.

Flat tax: convenienza sì, ma occhio ai mutui

Scritto da Andrea Polo il . Pubblicato in Casa e Giardino, Economia

Conviene aderire al nuovo regime forfetario previsto dalla manovra? È questa la domanda che quasi 400 mila tra titolari di ditte individuali, professionisti e artisti si sono dovuti fare nelle ultime settimane a seguito delle prove di flat tax stabilite dalla legge n. 145/2018. Mutui.it, in collaborazione con Facile.it ha cercato di capirlo scoprendo che i rischi, a ben guardare non sono trascurabili.

La risposta migliore da dare alla domanda con cui abbiamo cominciato, secondo quanto è emerso, sarebbe “generalmente sì, ma… dipende!”. Se è vero che i forfetari pagano meno imposte sui redditi derivanti dalla propria attività, è anche vero che aderendo alla flat tax potrebbero perdere tutte le agevolazioni normalmente concesse; addio quindi alle deduzioni per il coniuge e i familiari a carico, alle detrazioni per gli interessi sui mutui, per le spese mediche e anche per le ristrutturazioni edilizie.

Vediamo perché. A partire dal 1° gennaio 2019, l’accesso al regime agevolato è stato esteso a tutti i contribuenti che, titolari di una partita Iva, hanno conseguito nell’anno precedente ricavi o compensi non superiori a 65.000 euro.

Questo meccanismo consente di alleggerire le tasse dovute; invece di applicare l’IRPEF ordinaria (dal 23% al 41%), viene prevista un’imposta sostitutiva del 15%, su un reddito calcolato a forfait in percentuale sul fatturato.

Nella maggior parte dei casi il regime consente risparmi d’imposta significativi. Per fare un esempio, un giovane avvocato che realizza un fatturato di 35.000 euro, a fronte di 7.000 euro di costi sostenuti, può risparmiare circa 3.200 euro all’anno.

Si potrebbe pertanto supporre che la flat tax sia sempre e comunque più conveniente del regime ordinario, ma in realtà non è così, perché nel confronto bisogna tenere conto anche di altri fattori. Per esempio l’effettiva entità dei costi sostenuti dal contribuente; qualora questi siano superiori a quelli riconosciuti in misura forfettaria dalla legge, il vecchio regime di tassazione potrebbe risultare migliore.

Il vero ago della bilancia, tuttavia, è dato dall’impossibilità per i forfetari di beneficiare delle deduzioni e delle detrazioni che l’ordinamento riconosce alle persone fisiche. Poiché il regime forfetario è sostitutivo, in assenza di altri redditi imponibili (per esempio derivanti da lavoro dipendente, prestazioni occasionali, affitto di immobili), il reddito dichiarato dal contribuente ai fini IRPEF sarà pari a zero. Dal momento che deduzioni e detrazioni agiscono solo nel “mondo IRPEF”, ciò significa perdere il beneficio.

Come abbiamo anticipato, a venire meno sarebbero per esempio le detrazioni per il coniuge, i figli e gli altri familiari fiscalmente a carico, ma anche gli sconti fiscali previsti su determinate spese sostenute dal contribuente come, solo per citarne alcune, gli interessi passivi sui mutui (detraibili al 19%), i lavori di ristrutturazione edilizia (50%) o di riqualificazione energetica degli edifici (65%). Senza dimenticare spese mediche (19%) e altro ancora.

Torniamo al caso del giovane avvocato che sta valutando il transito nel regime forfetario. Ipotizziamo che abbia acceso un mutuo nel 2017 per l’acquisto e la ristrutturazione di un immobile, con interessi passivi di 4.000 euro (massimo consentito) e importo dei lavori di 60.000 euro. La detrazione sul mutuo è pari a a 760 euro (19% di 4.000), quella sulle ristrutturazioni a 3.000 euro (50% di 60.000, diviso in 10 rate annuali).

In questo caso la flat tax consente di risparmiare 3.165 euro di imposte, ma le detrazioni perse ammontano a 3.760 euro. Pertanto, prima di stabilire con certezza come comportarsi, è necessario considerare tutte le variabili e procedere a valutazioni attente caso per caso.